Widerrufsrecht

Der ohnehin bereits hohe Verbraucherschutz in Europa erreicht jetzt auch den Maklervertrag. Ab dem 13. Juni 2014 erhält der Verbraucher die Möglichkeit, auch Maklerverträge zu widerrufen. Dies gilt allerdings nur für Fernabsatzverträge oder solche, die außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen wurden.

Anmerk.: Ein Maklervertrag kommt bereits durch Zusendung eines Exposés zustande. Auch wenn keine Kosten für den Empfänger anfallen.

Der Fernabsatzvertrag

Fernabsatzverträge sind gemäß § 312c BGB n. F. Verträge,

bei denen der Unternehmer und der Verbraucher für die Vertragsverhandlungen und den Vertragsschluss

ausschließlich Fernkommunikationsmittel (Email, Telefon, Fax, SMS oder Brief) verwenden,

 Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag

Im Sinne des Gesetzes (§ 312b BGB n. F.) ist ein Vertrag grundsätzlich außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, wenn der Vertrag bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen wurde, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Damit ist auch der am Ort des Verkaufs- oder Vermietungsobjektes geschlossene Vertrag widerrufbar.

Das Widerrufsrecht

Nach § 355 BGB hat der Verbraucher ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Die Widerrufsfrist beginnt mit Vertragsschluss und Erhalt der Widerrufsbelehrung.

Bei Maklerverträgen lässt sich der Zeitpunkt des Vertragsschlusses oftmals nicht eindeutig bestimmen, da kein schriftlicher Vertrag erforderlich ist. Ein Vertrag kommt durch Angebot und Annahme zustande. Meldet sich ein Kunde per Email auf ein im Internet (Portal oder Internetseite des Maklers) erhältliches Exposé etwa mit der Bitte um einen Besichtigungstermin, ist dies als Angebot auf Abschluss eines Maklervertrages zu werten. Erhält der Interessent vom Makler – ebenfalls per E-Mail – eine entsprechende Bestätigung, zum Beispiel durch Übersendung des Exposés oder Bestätigung eines Besichtigungstermins als Antwort ist das Angebot angenommen und der Maklervertrag zustande gekommen. Die Anzeige oder das ohne Anfrage zu diesem Objekt übersandte Exposé selbst sind noch nicht als Angebot zu werten.

Wichtig: Ein eindeutiges Provisionsverlangen auf dem Exposé etwa im Internet ist als wesentlicher Bestandteil des Maklervertrages unverzichtbar.

Die Widerrufsbelehrung

Der Makler muss zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, also in dem Zeitpunkt, in dem er auf die Anfrage des Interessenten reagiert, eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erteilen. Es empfiehlt sich, die Belehrung über das Widerrufsrecht so früh wie möglich zu erteilen.

Erteilt der Makler die Belehrung nicht, erlischt das Widerrufsrecht spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem Vertragsschluss. Solange kann der Vertrag noch widerrufen werden.  Diese Widerrufsbelehrung muss in Textform erfolgen, also beispielsweise als PDF Datei übermittelt werden. Dies sollte entweder vor Übermittlung der Daten zur Immobilie an den Kunden erfolgen oder spätestens mit der Übersendung des Exposés als E-Mail Anhang. Es empfiehlt sich, die Widerrufsbelehrung zunächst mit einem unvollständigen Exposé also etwa ohne Nennung der Adresse zu versenden, da sonst die Gefahr besteht, dass der Kunde in Kenntnis der Adresse bzw. des Eigentümers sofort widerruft.

Widerrufsfolgen/Wertersatz

Hat der Verbraucher den Maklervertrag innerhalb der Frist wirksam widerrufen, so ist er nicht mehr an diesen gebunden. Hat der Makler eine Leistung bereits erbracht und sein Kunde widerruft, steht dem Makler grundsätzlich Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung zu (§ 357 Abs. 8 BGB n.F.). Die Höhe des Wertersatzes bemisst sich am Gesamtpreis der Leistung (Provision) (§ 357 Abs. 8 Satz 4 BGB n.F.). Problematisch ist jedoch, dass die Maklerleistung erst und nur im Erfolgsfall ihren vollen Wert, sodass Wertersatz für teilweise eine teilweise Erbringung einer Leistung in der Regel nicht in Betracht kommt. Aufwendungen etwa für Besichtigungen, die bis zum Widerruf entstanden sind, sind zu ersetzen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.  

Kommt es nicht zum Abschluss eines Hauptvertrages muss der Maklervertrag nicht widerrufen werden. Der Kunde muss keinen Wertersatz leisten, auch wenn er die Leistung des Maklers in Anspruch genommen hat.

Verbraucher oder Unternehmer

Das Widerrufsrecht steht ausschließlich einem Verbraucher zu. In der Praxis kommt es vor, dass der Verbraucher sich nicht ganz einfach vom Unternehmer abgrenzen lässt.

Mit dem neuen Widerrufsrecht hat der Gesetzgeber auch einen neuen Verbraucherbegriff geschaffen (§ 13 BGB n F.). Verbraucher ist demnach jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können.